Odbiór mieszkania od dewelopera to moment, w którym nabywca może dokładnie sprawdzić stan techniczny lokalu i wpisać zauważone wady do protokołu. Nie oznacza to jednak, że po zakończeniu odbioru traci możliwość zgłaszania problemów, które ujawnią się później. Ochrona kupującego nie kończy się wraz z podpisaniem protokołu. Znaczenie mają zarówno zasady przewidziane w ustawie deweloperskiej, jak i przepisy Kodeksu cywilnego dotyczące rękojmi za wady nieruchomości.
Spis treści
Odbiór mieszkania a rękojmia – czym się różnią?
Odbiór techniczny odbywa się przed przeniesieniem na nabywcę praw wynikających z umowy deweloperskiej. Jego podstawowym zadaniem jest sprawdzenie lokalu oraz wskazanie wad, które nabywca zauważył podczas kontroli. Z odbioru sporządzany jest protokół.
Rękojmia jest natomiast ustawową odpowiedzialnością sprzedawcy za wady sprzedanej nieruchomości. Ma szczególne znaczenie przy problemach, które nie były widoczne podczas odbioru i ujawniły się dopiero później.
| Odbiór techniczny | Rękojmia |
| Odbywa się przed przeniesieniem własności | Dotyczy odpowiedzialności sprzedawcy za wady |
| Pozwala wykryć usterki przed przejęciem lokalu | Może mieć znaczenie również przy wadach ujawnionych później |
| Z odbioru sporządza się protokół | Roszczenia wynikają z przepisów Kodeksu cywilnego |
| Wady zgłasza się podczas kontroli lokalu | Nie jest ograniczona wyłącznie do wad wpisanych do protokołu |
| Deweloper ustosunkowuje się do zgłoszonych wad | Zakres uprawnień zależy od charakteru konkretnej wady |
Czy brak usterki w protokole oznacza utratę praw?
Nie należy zakładać, że podpisanie protokołu bez wskazania konkretnej wady automatycznie zamyka możliwość jej późniejszego zgłoszenia. Niektórych problemów technicznych po prostu nie da się zauważyć podczas kilkudziesięciominutowego odbioru.
Co więcej, ustawa deweloperska wprost przewiduje możliwość zgłoszenia wady zauważonej po podpisaniu protokołu, ale jeszcze przed zawarciem umowy przenoszącej prawa na nabywcę. W takim przypadku stosowana jest odpowiednia procedura przewidziana dla wad wykrywanych podczas odbioru.
Później znaczenie mogą mieć natomiast przepisy dotyczące odpowiedzialności sprzedawcy za wady nieruchomości.
Jak długo działa rękojmia za wady nieruchomości?
W przypadku nieruchomości przepisy Kodeksu cywilnego przewidują pięcioletni okres odpowiedzialności sprzedawcy z tytułu rękojmi, liczony od dnia wydania nieruchomości kupującemu.
W praktyce ma to duże znaczenie przy wadach, które mogą ujawnić się dopiero po pewnym czasie. Mogą to być na przykład problemy z izolacją, przecieki, zawilgocenia, nieprawidłowości instalacyjne czy inne usterki, których nie sposób było stwierdzić podczas pierwszych oględzin.
Nie oznacza to jednak, że ze zgłoszeniem warto czekać. Po zauważeniu problemu najlepiej możliwie szybko go udokumentować i poinformować dewelopera.
Co warto wpisać do protokołu podczas odbioru?
Mimo ochrony wynikającej z rękojmi dokładny odbiór nadal ma ogromne znaczenie. Wady, które można zauważyć przed przejęciem lokalu, najlepiej zgłosić od razu.
W protokole warto precyzyjnie opisywać między innymi nierówności ścian i posadzek, problemy ze stolarką okienną i drzwiową, uszkodzenia elementów mieszkania, nieprawidłowości instalacyjne czy problemy z wentylacją. Dobrym uzupełnieniem są zdjęcia oraz wyniki wykonanych pomiarów.
Deweloper ma 14 dni od podpisania protokołu na przekazanie informacji o uznaniu wad albo odmowie ich uznania wraz z podaniem przyczyn. Uznane wady powinien natomiast co do zasady usunąć w ciągu 30 dni od podpisania protokołu.
Dlaczego profesjonalny odbiór mieszkania ma znaczenie?
Rękojmia stanowi istotną ochronę kupującego, ale nie warto z tego powodu rezygnować z dokładnego sprawdzenia nieruchomości przed jej przejęciem. Usunięcie części usterek przed rozpoczęciem remontu jest znacznie prostsze niż zgłaszanie ich wtedy, gdy mieszkanie jest już wykończone i użytkowane.
Jeżeli nieruchomość znajduje się w Szczecinie, informacje dotyczące profesjonalnej kontroli lokalu można znaleźć pod adresem https://pewnylokal.pl/odbior-mieszkania-szczecin. Podczas takiego odbioru inżynier może sprawdzić mieszkanie pod kątem usterek oraz zgodności jego wykonania z dokumentacją i wymaganiami technicznymi.
Pewny Lokal.pl – marka specjalizująca się w odbiorach mieszkań
Pewny Lokal.pl to ogólnopolska marka świadcząca usługi prawno-techniczne związane z zakupem nieruchomości. Jednym z głównych obszarów działalności firmy są profesjonalne odbiory mieszkań i domów od deweloperów. Marka działa również w Szczecinie i okolicach, gdzie zapewnia klientom wsparcie inżynierów oraz inspektorów budowlanych.
Podczas odbiorów specjaliści Pewny Lokal.pl korzystają m.in. z poziomic, łat, kątowników, dalmierzy, wilgotnościomierzy czy innych narzędzi pozwalających dokładniej ocenić stan nieruchomości. Kontrola może więc pomóc wykryć nie tylko widoczne uszkodzenia, ale także odchylenia i nieprawidłowości, które osobie bez doświadczenia technicznego trudno byłoby zauważyć.
Czy po odbiorze warto nadal obserwować mieszkanie?
Tak. Niektóre wady ujawniają się dopiero podczas normalnego użytkowania nieruchomości. Szczególną uwagę warto zwrócić na pojawiającą się wilgoć, pęknięcia, problemy z działaniem instalacji, nieszczelność okien czy przecieki.
Jeżeli pojawi się niepokojący objaw, dobrze jest zrobić zdjęcia, zapisać datę jego zauważenia i zgromadzić dokumentację dotyczącą problemu. Może to ułatwić późniejsze dochodzenie roszczeń.
Podsumowanie
Odbiór mieszkania i rękojmia dewelopera pełnią różne funkcje, ale wspólnie zwiększają ochronę kupującego. Podczas odbioru warto znaleźć i udokumentować możliwie wiele nieprawidłowości, jednak brak konkretnej wady w protokole nie oznacza automatycznie, że kupujący pozostaje bez ochrony, gdy problem ujawni się później. W przypadku nieruchomości odpowiedzialność z tytułu rękojmi jest co do zasady związana z pięcioletnim okresem liczonym od dnia wydania nieruchomości. Dlatego warto zachować protokół odbioru, zdjęcia i pozostałą dokumentację, a nowe usterki zgłaszać bez zbędnej zwłoki.